Zakup nieruchomości w innym kraju, choć pełen obietnic i potencjalnych zysków, wiąże się również z ryzykiem wynikającym z różnic prawnych, językowych i kulturowych. Jednym z kluczowych elementów zabezpieczenia inwestycji – inwestuj w nieruchomości za granicą – jest współpraca z lokalnym prawnikiem specjalizującym się w transakcjach międzynarodowych. To właśnie on czuwa nad tym, by Twoje pieniądze nie przepadły, a dokumentacja była zgodna z obowiązującym prawem.
Tylko jak go znaleźć? Czym się kierować, na co uważać, a czego absolutnie unikać? Oto przewodnik krok po kroku, który pomoże Ci wybrać właściwego doradcę prawnego – niezależnie od tego, czy kupujesz apartament w Hiszpanii, willę w Chorwacji, czy loft inwestycyjny we Francji.
Dlaczego prawnik to nie opcja, lecz konieczność
Na wielu rynkach lokalni agenci nieruchomości zapewniają pomoc w znalezieniu lokalu, a notariusz odpowiada za finalizację transakcji. Jednak w wielu krajach notariusz nie reprezentuje interesu kupującego – działa jako neutralny urzędnik państwowy. To oznacza, że tylko Twój prawnik może dokładnie sprawdzić umowy, status prawny nieruchomości, a także zabezpieczyć Cię przed ukrytymi zobowiązaniami sprzedającego.
Zadania, które powinien wykonać dobry prawnik:
analiza stanu prawnego nieruchomości (hipoteki, służebności, ograniczenia),
weryfikacja tożsamości i prawa własności sprzedającego,
sprawdzenie lokalnych planów zagospodarowania (czy można rozbudować, wynajmować),
przygotowanie lub zatwierdzenie umowy przedwstępnej i końcowej,
nadzór nad płatnościami i depozytem,
pomoc w rejestracji własności i płatnościach podatkowych.
To wszystko ma ogromne znaczenie – szczególnie, gdy inwestujesz w nieruchomości za granicą, gdzie nie znasz przepisów i możesz paść ofiarą nieuczciwych praktyk.
Gdzie szukać sprawdzonego prawnika za granicą?
Dobrego prawnika najlepiej znaleźć przez rekomendację, choć nie każda sugestia będzie równie cenna. Zanim zdecydujesz się na współpracę, upewnij się, że kandydat posiada doświadczenie w obsłudze klientów zagranicznych, zna lokalne procedury i komunikuje się biegle po angielsku (lub – idealnie – po polsku).
Źródła, z których warto skorzystać:
lokalne izby adwokackie lub stowarzyszenia prawników (np. Colegio de Abogados w Hiszpanii, Ordem dos Advogados w Portugalii),
rekomendacje biur nieruchomości współpracujących z klientami zagranicznymi (warto zweryfikować ich niezależność),
fora i grupy inwestorów (np. na Facebooku, LinkedInie, portale branżowe),
ambasady i konsulaty – często publikują listy polecanych kancelarii prawnych obsługujących cudzoziemców,
lokalne kancelarie z polskojęzycznymi pracownikami – dostępne m.in. w Hiszpanii, ZEA, na Cyprze.
Pamiętaj: jeśli inwestujesz w nieruchomości za granicą, nie wybieraj prawnika tylko dlatego, że jest „tanio” lub został „podstawiony” przez sprzedającego. Twój doradca powinien być całkowicie niezależny.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze kancelarii?
Wybierając prawnika, nie bój się zadawać pytań. To nie jest miejsce na domysły – tu chodzi o setki tysięcy złotych, które możesz albo pomnożyć, albo bezpowrotnie stracić.
Checklista przed podjęciem współpracy:
Czy kancelaria ma doświadczenie w obsłudze nieruchomości zagranicznych?
Czy posiada ważne ubezpieczenie OC?
Czy prawnik potrafi wyjaśniać złożone kwestie prostym językiem?
Czy dostarcza pisemnych opinii prawnych i raportów due diligence?
Czy oferuje możliwość kontaktu mailowego, telefonicznego lub zdalnych spotkań?
Czy przedstawia jasny cennik?
Unikaj kancelarii, które:
od razu obiecują „zero problemów” bez analizy dokumentów,
nie chcą ujawniać warunków współpracy pisemnie,
żądają pełnej zapłaty z góry bez umowy,
nie oferują żadnej gwarancji za wykonaną pracę.
Ile kosztuje prawnik przy zakupie nieruchomości?
Koszty mogą się znacznie różnić w zależności od kraju, rodzaju nieruchomości oraz zakresu usług.
Przykładowe widełki cenowe:
| Kraj | Średni koszt obsługi prawnej | Uwagi |
|---|---|---|
| Hiszpania | 1 000–2 500 EUR | przy pełnej obsłudze zakupu |
| Portugalia | 1 200–2 800 EUR | możliwe rabaty przy dłuższej współpracy |
| Chorwacja | 800–1 500 EUR | szczególnie przy zakupie gruntu |
| Francja | 1 500–3 000 EUR | przy inwestycji powyżej 500 000 EUR |
| Dubaj (ZEA) | 2 000–4 000 EUR | zwykle po angielsku, umowy trójjęzyczne |
Cena powinna obejmować także analizę umów, udział w negocjacjach, konsultacje oraz reprezentację przed urzędami – bez dodatkowych ukrytych kosztów.
Prawnik jako partner w całym procesie inwestycyjnym
Dobry prawnik nie kończy pracy na podpisaniu aktu notarialnego. W wielu przypadkach będzie Cię reprezentował także w sprawach podatkowych, przy zgłoszeniu nieruchomości do rejestru, przy wnioskowaniu o numer identyfikacyjny (np. NIF, NIE) lub jako pełnomocnik w kontaktach z urzędami. Może też pomóc w dalszym zarządzaniu nieruchomością – zwłaszcza jeśli chcesz ją wynajmować i potrzebujesz licencji turystycznej.
Wniosek jest prosty: jeśli inwestujesz w nieruchomości za granicą, prawnik to nie wydatek – to element strategii bezpieczeństwa. Oszczędność na doradztwie prawnym może szybko zemścić się w postaci utraconych pieniędzy, sporów sądowych czy niemożliwości sfinalizowania transakcji. Tymczasem dobry doradca nie tylko ochroni Twoje interesy, ale i znacząco przyspieszy całą procedurę. Szukaj kompetencji, przejrzystości i lojalności – bo to właśnie prawnik jest Twoim pierwszym sojusznikiem w budowaniu zagranicznego portfela nieruchomości.
